نگاهي به بازار مسكن در گيلان
مقدمه
مسكن يكي از اساسي‌ترين نيازهاي بشر براي سكونت و مكاني براي استراحت و دستيابي به بخشي از آرامش روحي و رواني افراد است و تقريباً اكثريت مردم، خريد به اصطلاح يك چهارديواري را در فهرست برنامه‌هاي بلندمدت خود قرار مي‌دهند. اما در سال‌هاي اخير به دليل جهش‌هاي صورت‌گرفته در قيمت‌ها، صاحبخانه شدن به دغدغه اصلي افراد تبديل شده است.
در همين حال، مسكن يكي از مهمترين و اصلي‌ترين بخش‌ها در اقتصاد هر كشور است كه معمولاً رشد و رونق آن موجب رشد ساير بخش‌ها شده و به دليل ارتباط تنگاتنگ آن با ساير بخش‌هاي اقتصادي، از جمله صنعت و معدن، تأثير مستقيمي در توليد ناخالص ملي و ايجاد اشتغال دارد.
بازار مسكن
گرچه بررسي وضعيت ساخت و ساز مسكن در كشور و قيمت آن در گذشته نشان مي‌دهد كه همواره بازار مسكن با فراز و نشيب همراه بوده است، اما در زمان حاضر، همزماني گراني با ركود معاملات مسكن سبب شده تا يكي از اصلي‌ترين بازارهاي سرمايه‌گذاري نابساماني‌هاي جديدي را تجربه كند.
به گزارش خبرگزاری ايرنا و بر اساس اعلام فعالان بازار مسكن در گيلان، افزايش كاذب قيمت‌ها، ركود خريد و فروش مسكن را سبب شده و به تبع آن ميزان اجاره بها افزايش يافته و مستأجرين براي اجاره با مشكلات عديده‌اي مواجه شده‌اند.
به اعتقاد برخي از صاحبنظران اقتصادي، مهمترين عامل افزايش قيمت مسكن و علت ورود بخش اعظمي از سرمايه‌ها به اين بخش و فعال شدن دلالي‌ها، قابل اعتماد نبودن ساير بخش‌هاي اقتصادي كشور و ركود آن بخش‌ها بوده است كه توان جذب نقدينگي‌هاي سرگردان را نداشته‌اند.
در اين ميان، افراد فاقد مسكن و سرمايه با ابراز نگراني از وضعيت موجود، از ناتواني در تأمين مسكن سخن گفته و در ديگر سو، صاحبان سرمايه‌هاي سرگردان و دلالان نيز فضاي كنوني بازار مسكن و زمين را غيرقابل پيش‌بيني مي‌دانند.
به هرحال خريداران و فروشندگان مسكن در سردرگمي باقي مانده‌اند كه آيا قيمت خانه باز هم گران‌تر مي‌شود يا بازار به سمت تعديل قيمت‌ها حركت مي‌كند؟
هرچند در اين ميان، مردم خصوصاً اقشار بدون مسكن اميدوارانه منتظر نتايج مثبت سياست‌هاي جديد دولت در ارتباط با كنترل بازار مسكن هستند.
مسكن، سودآورترين فعاليت اقتصادي
صرف‌نظر از نقش اوليه مسكن كه "سكونتگاه" محسوب مي‌شود، اين بخش به نوعي نقش "بيمه‌هاي اجتماعي" را براي برخي از افراد ايفا مي‌كند كه از هزينه اجاره آن در كنار دريافت ساير حقوق، به عنوان منبع درآمد دوم بهره‌مند مي‌شوند.
يكي از مدرسان دانشگاه و رئيس گروه مطالعات اقتصادي اداره كل امور مالياتي گيلان با بيان اين‌كه قيمت مسكن در سال‌هاي اخير بيشتر از نرخ تورم در كشور بوده است، مهمترين علت اين مسأله را سرريز شدن درآمدهاي نفتي به درون اقتصاد كشور عنوان كرد.
علي‌اكبر داداش‌پور در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، گفت: با وجود اين‌كه نقدينگي در يك سال اخير بيش از 40 درصد رشد داشته است، اما به دليل جذابيت بيشتر زمين و مسكن و بازده بالاتر آن نسبت به ساير بخش‌هاي اقتصادي، تجاري، توليدي، كشاورزي و بازار طلا و خودرو، اين سرمايه‌ها در بخش مسكن متمركز شدند.
وي، افزود: جذابيت بيشتر بخش زمين و مسكن موجب شد تا هجوم سرمايه‌ها به سوي مطمئن‌ترين سرمايه‌گذاري در كشور، يعني مسكن و ملك به صورت دلالي و خريد و فروش سوق داده شده و به دنبال آن چنين بازار نابساماني به‌وجود بيايد.
عضو هيأت رئيسه كميسيون اقتصادی مجلس شورای اسلامی هم در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا با تأييد اين مطلب، گفت: بررسي نمودار قيمت مسكن در دو دهه گذشته نشان مي‌دهد كه در برخي از سال‌ها قيمت مسكن توقف و در برخي از سال‌ها نيز حالت جهشي داشته است.
سيدكاظم دلخوش، افزود: اين روند متغير قيمت نشان مي‌دهد كه وقتي سرمايه‌گذاري در بازار كار، تجارت، صنعت، كشاورزي و ساير بخش‌ها اثرگذار و به‌صرفه نيست، نقدينگي به سوي بخش مسكن رفته و بيشتر سرمايه‌هاي مردم، به‌خصوص افراد داراي توانايي مالي در اين بخش هزينه شده است.
علت گراني و آشفتگي‌هاي اخير بازار مسكن
در بازار مسكن، گرچه "زمين" تنها يكي از نهاده‌هاي توليد مسكن محسوب مي‌شود، اما سرمايه، مصالح ساختماني، نيروي كار و فنآوري‌هاي ساخت و ساز، از جمله عوامل دخيل در ساخت مسكن هستند كه قيمت مسكن تابعي از وضعيت اين عوامل خواهد بود.
نگرش سرمايه‌اي بودن زمين و مسكن، سودجويي برخي افراد، وجود بافت‌هاي فرسوده، تعرفه حق‌الزحمه مشاوران املاك و بنگاه‌داران مسكن، در كنار عواملي چون مبهم بودن سياست‌هاي اعمال‌شده در بخش مسكن، نبود هماهنگي لازم بين سازمان‌هاي مسئول در اين امور، از جمله عوامل مؤثر در افزايش بي‌رويه قيمت مسكن بيان مي‌شود.
رشد شتابان جمعيت در دهه‌هاي گذشته، تقاضاي زياد براي واحدهاي مسكوني و متعادل نبودن آن با ميزان عرضه مسكن، عدم امكان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارها هم موجب شده تا به گفته صاحبنظران اقتصادي، بازار مسكن نتواند به ثبات كافي برسد.
به گفته آنان، در كنار نبود حمايت‌هاي عملي از انبوه‌سازان، افزايش قيمت نامتعارف مصالح ساختماني و ثابت نبودن قيمت آن در بازار هم از ديگر عوامل تأثيرگذار در مشكلات اخير بازار مسكن بوده است كه نبايد از آن غافل شد.
زمين
تراكم بالاي جمعيتي در گيلان، كشاورزي بودن بخش اعظمي از اراضي استان، وجود جنگل و منابع طبيعي و ممنوعيت تغيير كاربري اراضي كشاورزي، استان گيلان را با محدوديت تهيه اراضي مناسب براي ساخت و ساز مسكن و اجراي پروژه‌هاي مختلف مواجه كرده است.
از ديگرسو، وجود جاذبه‌هاي گردشگري فراوان در گيلان، گردشگرپذير بودن آن، ارزش بالاي زمين‌ها در عين ارزان بودن آن نسبت به برخي از استان‌ها از جمله تهران، زمينه حضور بسياري از سرمايه‌گذاران را براي خريد زمين و يا مسكن در گيلان فراهم كرده است.
ورود اين افراد اغلب با تمكن مالي بالا به بازار مسكن گيلان، به‌ويژه تقاضا براي خريد زمين، علاوه بر اين‌كه موجب افزايش نامتعارف قيمت‌ها شده، در بخش مسكن نيز تقاضاي غيرواقعي ايجاد كرده كه به دنبال آن، اين استان با عرضه محدود مسكن در قبال افزايش تقاضا مواجه شده است.
مدير يكي از معاملات املاك در شهر رشت، افزايش چند برابري قيمت زمين، در كنار تقاضاي زياد در بخش مسكن در مقابل عرضه كم آن را از جمله عوامل افزايش اخير قيمت مسكن اعلام كرد.
وي، افزود: متغير بودن اين قيمت‌ها، در كنار عواملي چون نيروي كار، مصالح ساختماني و ... موجب شد تا قيمت مسكن هيچ‌گاه استاندارد و ثابت نبوده و تابع قيمت عوامل دخيل و تأثيرگذار آن باشد.
وي، گفت: كمبود زمين در استان گيلان، سبب شده است تا ساخت و سازها به سمت حاشيه شهرها و آپارتمان‌سازي گرايش پيدا كند.
وي، افزود: با توجه به اين محدوديت، انبوه‌سازي يكي از راه‌هاي مؤثر در افزايش عرضه مسكن است؛ اما به دليل فراهم نشدن امكانات زيربنايي و خدمات جانبي در شهرك‌هاي ساخته‌شده، با وجود پايين بودن قيمت آن، استقبال چنداني از اين شهرك‌ها نشده است و انبوه‌سازان هم رغبت كمتري براي ساخت اين نوع منازل نشان مي‌دهند.
وي درخصوص تأثير جداسازي قيمت عرصه از اعيان در كاهش قيمت مسكن، گفت: اين طرح براي خانه‌هاي آپارتماني نمي‌تواند تأثيرگذار باشد، چون عرصه و اعيان در اين نوع ساختمان‌ها از هم جدا نيستند.
عليرضا بهاري، يكي از انبوه‌سازان مسكن در گيلان هم در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، گفت: به تبع گراني‌ها، قيمت زمين نيز افزايش چشمگيري داشته و رشد 80 تا 100 درصدي آن در قيمت تمام‌شده ساخت مسكن و افزايش آن اثرگذار بوده است.
عضو سنديكاي شركت‌هاي ساختماني گيلان هم در گفت‌و گو با خبرگزاری ايرنا، گفت: دولت بايد با مكلف‌كردن نهادهاي مختلف به شناسايي و مشخص‌كردن زمين‌هاي بلااستفاده، آن زمين‌ها را براي ساخت مسكن با بازپرداخت طولاني‌مدت هزينه آن، در اختيار انبوه‌سازان و بخش خصوصي قرار دهد.
سعيد ويسي، افزود: درحالي مشكل كمبود زمين در استان گيلان مطرح مي‌شود كه زمين‌هاي بلااستفاده زيادي در استان وجود دارد كه مي‌توان از آن‌ها براي ساخت و ساز مسكن و كاهش مشكلات اين بخش و پاسخگويي به تقاضاي مردم استفاده كرد.
وي با اشاره به متفاوت بودن صنعت ساختمان در مقايسه با ساير صنايع به لحاظ تعداد اشتغال بالاي آن و صنايع وابسته به آن (هشت تا ۱۲هزار صنعت)، توجه به اين بخش و رفع مشكلات آن را ضروري و نيازمند يك برنامه مدون دانست.
مصالح ساختماني
عضو انجمن انبوه‌سازان گيلان در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، يكي از عمده‌ترين مشكلات ساخت و ساز مسكن در گيلان را تأمين مصالح عنوان كرد و گفت: مشكل تهيه مصالح مورد نياز و گاه عرضه و توزيع نامناسب آن در كنار افزايش قيمت اين مصالح، مشكلات عديده‌اي را براي سازندگان مسكن و كندي ساخت و سازها به‌وجود آورده است.
ويسي، افزود: با توجه به اين‌كه زمين و مصالح ساختماني در اختيار سيستم دولتي است، دولت مي‌تواند با در اختيار قرار دادن مصالح با قيمت مناسب به انبوه‌سازان و يا زمين مناسب، آنان را در ساخت مسكن بيشتر ياري دهد.
يكي از انبوه‌سازان مسكن در گيلان هم، گفت: افزايش قميت انواع مصالح ساختماني از جمله ميلگرد، شن و ماسه، سيمان، بتون و عدم ثبات قيمت آن، به‌ويژه در چند سال اخير كه گاه تا 150 درصد هم افزايش داشته است، يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن به‌شمار مي‌رود.
عليرضا بهاري، گفت: افزايش هزينه‌ها و تورم موجب شده تا هزينه كارگر، استادكار و دست‌اندركاراني كه به صورت مستقيم و غيرمستقيم با بخش مسكن سروكار دارند نيز افزايش يابد كه اين مسأله در افزايش قيمت تمام‌شده مسكن تأثيرگذار خواهد بود.
وی، افزود: با توجه به اين‌كه بخشي از مصالح ساختماني مانند ميلگرد و حلب از طريق واردات تأمين مي‌شود، اختصاص يارانه به توليدكنندگان مصالح ساختماني و واردكنندگان اين نوع مصالح مي‌تواند در كنترل و كاهش قيمت مصالح مؤثر باشد.
رئيس اتحاديه مصالح ساختماني گيلان هم با تأييد افزايش قيمت مصالح ساختماني در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، گفت:در زمان حاضر، كمبودي به لحاظ تأمين مصالح ساختماني در استان وجود ندارد؛ اما قيمت آن در يك سال گذشته روند صعودي داشته و به‌طور ميانگين تا 50 درصد افزايش داشته است.
مجيد حسن‌زاده، افزود: به تبع افزايش قيمت مصالح ساختماني، قيمت تمام‌شده ساخت مسكن براي سازندگان و در نهايت براي خريدار نيز افزايش داشته است.
نماينده مردم صومعه‌سرا در مجلس شوراي اسلامي هم با بيان اين‌كه كمبود مصالح ساختماني، تغيير قيمت و تقاضاي زياد آن سبب نوسان قيمت مسكن مي‌شود، اظهار داشت: نبايد بازار آن‌قدر بدون تعادل شود كه به دليل افزايش قيمت مصالح ساختماني، يك واحد مسكوني با دو برابر هزينه واقعي آن در كشور ساخته شود.
مشاوران املاك
مشاوران املاك و بنگاه‌داران مسكن، از ديگر عوامل تأثيرگذار در قيمت مسكن هستند كه از زمان تصميم به فروش يا اجاره مسكن توسط فروشنده تا خريد يا اجاره آن توسط خريدار، نقش اساسي را در تعريف و تعيين قيمت، بازي مي‌كنند.
هميشه اين‌طور تصور شده است كه چون بنگاه‌دار بر اساس رقم ريالي مورد معامله (قولنامه) مسكن، حق‌الزحمه دريافت مي‌كند، بنابراين تمايلي به كاهش نرخ مسكن ندارد.
اما مدير يكي از معاملات املاك در رشت، اين ذهنيت را واقعي ندانست و گفت: نرخ هر مسكن در وهله اول توسط خود مالك تعيين مي‌شود و سپس ما نظر خود را اعلام كرده و تكليفي براي فروشنده تعيين نمي‌كنيم.
وي، افزود: گرچه قيمت يك مسكن بر اساس ويژگي‌هاي ساختمان، منطقه و مكان آن، سال ساخت، امكانات آن و كشش بازار تعيين مي‌شود؛ اما جوّ رواني و ميزان عرضه و تقاضا هم از جمله عوامل تأثيرگذار در قيمت نهايي مسكن است.
وي وضعيت بازار مسكن را در زمان حاضر، حالت ركود همراه با تورم توصيف كرد و گفت: افزايش قيمت مسكن باعث شده تا خريد و فروش مسكن نسبت به چند سال گذشته كمتر شده و به حالت ركود درآيد.
به گفته وي، جو رواني ايجادشده مبني بر كاهش قيمت مسكن و سياست‌هاي دولت در اين زمينه نيز باعث تشديد اين وضعيت شده است.
مدير معاملات املاك ديگري در رشت، گفت: تعداد زيادي از تقاضاها براي خريد مسكن واقعي نيست و مردم تنها مي‌خواهند سرمايه‌هاي سرگردان خود را ساماندهي و اقتصادي كنند؛ چون بخش مسكن كمترين ريسك و بيشترين سوددهي را در مقايسه با ساير بخش‌هاي اقتصادي دارد.
وي، يادآور شد: متناسب با افزايش قيمت مسكن، نرخ اجاره بها و رهن خانه نيز افزايش چشمگيري داشته است.
وي، افزود: با توجه به كاهش سود بانك‌ها، صاحبخانه‌ها تمايل به دريافت اجاره به ازاي دريافت پول پيش‌كرايه داشته و در مقابل، مستأجران به دليل بالا بودن هزينه‌هاي ماهيانه خانواده‌ها تمايل به رهن خانه بدون پرداخت كرايه ماهيانه دارند.
يكي ديگر از مديران مشاور املاك در رشت، افزايش قيمت مسكن را غيرواقعي دانست و گفت: جوسازي‌ها و مطرح‌كردن مسائل مختلف در اين زمينه سبب شده تا بازار مسكن با وجود ركود نسبي حاكم بر آن، با افزايش تصاعدي قيمت‌ها روبه‌رو شود.
مشاور املاك ديگري هم به خبرگزاری ايرنا، گفت: ما هم منتظر هستيم تا قيمت‌ها كاهش يابد؛ چرا كه هر اندازه قيمت ملك بالا برود، خريد و فروش از رونق مي‌افتد و بازار كار ما نيز كساد مي‌شود.
پرداخت تسهيلات مسكن
به گزارش خبرگزاری ايرنا، به عقيده شماري از صاحبنظران اقتصادي، افزايش حجم نقدينگي بر اثر اعمال سياست‌هاي انبساطي دولت و سياست اعطاي وام‌هاي مسكن بدون درنظر گرفتن جوانب و عواقب آن، باعث افزايش تقاضاي مؤثر براي مسكن در دو سال گذشته شد، بدون آن‌كه در بخش عرضه نيز افزايش متناسبي پديدار شود.
اما برخي از اين صاحبنظران و فعالان بازار مسكن، معتقدند با درنظر گرفتن وضعيت فعلي بازار مسكن و كم‌تواني مالي افراد، برعكس آن سال‌ها، بايد پرداخت تسهيلات كه توسط دولت متوقف شده و يا محدود به يك بانك شده است، ادامه يابد.
ويسي، عضو انجمن انبوه‌سازان و سازمان نظام مهندسي ساختمان گيلان، معتقد است: گرچه اقدام شتاب‌زده دولت براي پرداخت وام‌هاي ۱۸ ميليون توماني موجب افزايش فزاينده قيمت مسكن در دو سال گذشته شد، اما در برهه فعلي با درنظر گرفتن تورم و افزايش قيمت‌ها و توانايي كم مالي مردم، براي رفع مشكلات، پرداخت اين وام‌ها به سازندگان و خريداران مسكن ضروري است.
يكي ديگر از انبوه‌سازان مسكن در گيلان هم، گفت: با قطع وام‌هاي مشاركتي (ممنوعيت و عدم انتقال وام از طرف سازندگان به خريداران) و كاهش قدرت خريد، سازنده‌هاي مسكن قادر به پيش‌فروش ملك و مردم هم قادر به خريد اين ملك‌ها نخواهند بود.
بهاري، معتقد است: بايد به‌جاي توقف پرداخت اين وام‌ها، به منظور كاهش تبعات اين كار، مديريت و كنترل درستي براي آن اعمال شود.
وي، افزود: در صورت ادامه اين روند، درحالي كه نياز مردم به تهيه مسكن بيشتر مي‌شود، ساخت و سازها هم كمتر شده و تبعات منفي آن در آينده نمايان خواهد شد.
مدير يكي از معاملات املاك در رشت هم، گفت: در زمان حاضر با اين افزايش قيمت‌ها، تسهيلات بانك‌ها براي خريد مسكن تنها بخشي از هزينه يك واحد مسكوني را تأمين مي‌كند و اكثر وام‌گيرندگان مسكن با وجود افزايش فوق‌العاده قيمت‌ها، توان مالي براي خريد يك واحد كوچك مسكوني را به‌خصوص در شهرهاي بزرگ ندارند.
به گفته وي، گرچه در زمان حاضر خريد و فروش وام در برخي از بنگاه‌ها انجام مي‌شود، ولي اين كار غيرقانوني است.
وي، افزود: ممنوعيت انتقال وام به شهرهاي كوچكتر نيز موجب شده تا اين وام‌ها ارزش واقعي خود را از دست داده و قدرت خريد مردم محدودتر شود.
داداش‌پور، يكي از كارشناسان اقتصادي در گيلان در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، گفت: گرچه نتيجه نبود نظارت كافي در تسهيلات بنگاه‌هاي زودبازده و هزينه‌كرد بخشي از آن در بازار مسكن و ساختمان، از جمله علل نوسان قيمت بازار مسكن بوده، اما در زمان حاضر با توجه به افزايش قيمت تمام‌شده مسكن و توانايي مالي كم افراد، اعطاي تسهيلات بلندمدت و ساماندهي‌شده براي بخش مسكن ضروري است.
برخي نيز معتقدند با محدوديت فعلي در پرداخت تسهيلات، نقدينگي در بازار كاهش مي‌يابد.
نماينده مردم صومعه‌سرا در مجلس شوراي اسلامي در اين‌باره به خبرگزاری ايرنا، اظهار داشت: با اعمال سياست جديد دولت مبني بر قطع پرداخت تسهيلات توسط بانك‌ها، تزريق نقدينگي در جامعه كاهش يافته و تا حدودي كنترل مي‌شود كه اين مسأله عاملي براي توقف افزايش قيمت مسكن خواهد بود.
دلخوش، گفت: پرداخت تسهيلات و نقدينگي بايد طوري باشد كه به روند انبوه‌سازي مسكن كمك كند، نه اين‌كه به خود انبوه‌ساز اختصاص داده شود.
به اعتقاد وي، وام مسكن بايد براي انبوه‌سازان هزينه شود تا عاملي براي برهم ريختگي بازار و افزايش قيمت مسكن نگردد.
نقش انبوه‌سازان و سازندگان مسكن
گرچه نبايد نقش برخي از اين گروه از فعالان بازار مسكن را كه گاه با رهاكردن ساخت و سازها، عدم تكميل واحدهاي مسكوني و يا عدم اجراي تعهدات خود در بخشي از نابساماني‌هاي بازار مسكن دخالت دارند را ناديده گرفت، اما بايد اذعان داشت كه با توجه به ضرورت افزايش عرضه مسكن در كشور، اين گروه مي‌توانند با انبوه‌سازي نقش مهمي در ساخت و سازها، افزايش توليد مسكن و به دنبال آن، كاهش قيمت مسكن داشته باشند.
اما انبوه‌سازان مسكن هم در كار خود با مشكلاتي مواجه‌اند و حمايت بيشتر دولت را خواستار هستند.
يكي از انبوه‌سازان مسكن در گيلان با اشاره به وجود برخي از مناطق داراي بافت فرسوده از جمله در منطقه "ساغريسازان" شهر رشت، گفت: درحالي كه قرار بود تسهيلات يارانه‌دار به سازندگان و انبوه‌سازان براي ساخت مسكن در بافت‌هاي فرسوده اعطا شود، اما بانك‌ها و سازمان مسكن و شهرسازي از اعطاي اين تسهيلات خودداري مي‌كنند.
بهاري در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، افزود: اين وام‌ها با چهار درصد سود كمتر نسبت به ساير وام‌ها (هشت درصد) به سازندگان اعطا و مابقي توسط مسكن و شهرسازي به بانك پرداخت مي‌شود؛ اما متأسفانه بانك‌ها از اعطاي اين وام‌ها طفره مي‌روند.
وي، گفت: در صورت تحقق اين كار، علاوه بر احياي بافت‌هاي فرسوده و تأمين بخشي از مسكن مورد نياز، چهره شهر رشت و فضاي شهرسازي آن زيبا و جذاب مي‌شود.
بهاري با اشاره به تورم و بي‌ثباتي در بخش مسكن، خاطرنشان كرد: افزايش قيمت‌ها و سودده بودن روش ساخت مسكن مشاركتي، سبب شده تا مردم به اين روش ساخت مسكن روي بياورند و چون گاهي افرادي با بنيه كم اقتصادي وارد كار مي‌شوند، براي تأمين منابع مالي و ادامه كار، دچار مشكل شده و بازار مسكن را هم مختل مي‌كنند.
وي، خاطرنشان كرد: با وجود اين‌كه تقاضا و نياز براي خريد مسكن وجود دارد، اما به دليل كم شدن تمكن مالي مردم و نداشتن قدرت خريد مسكن، بازار مسكن در گيلان در حالت ركود قرار گرفته است.
اين انبوه‌ساز مسكن در گيلان، حمايت بيشتر دولت از انبوه‌سازان و اختصاص تسهيلات ويژه به آنان را خواستار شد و گفت: حمايت از انبوه‌سازان و اعمال مديريت كنترلي در برخي از بخش‌هاي مسكن، سبب رفع مشكلات مسكن مي‌شود.
عضو سنديكاي شركت‌هاي ساختماني گيلان هم با بيان اين‌كه در اكثر نقاط كشور براي ساخت و ساز بافت‌هاي فرسوده تسهيلات ويژه‌اي درنظر گرفته مي‌شود، عدم پرداخت چنين تسهيلاتي در گيلان را يكي از مشكلات اين استان مطرح كرد.
ويسي، افزود: با وجود بافت‌هاي فرسوده زياد در سطح استان و شهر رشت، تسهيلاتي به انبوه‌سازان و صاحبان ملك پرداخت نمي‌شود؛ در صورتي كه با اجرايي‌شدن اين طرح، علاوه بر اين‌كه از تراكم بافت شهري كاسته مي‌شود، در زيباسازي فضاي شهري نيز مؤثر خواهد بود.
وی، ادامه داد: عدم تحقق اين طرح، موجب گرايش انبوه‌سازان به ساخت و ساز در زمين‌هاي ديگر با قيمت بالا مي‌شود كه اين كار نيز عاملي براي گران‌شدن مسكن خواهد شد.
ويسی، يادآور شد: با وجود اين‌كه شوراي شهر براي اين بافت‌ها تخفيف عوارضي و تراكم نوسازي درنظر گرفته است، اما اين كار هنوز عملي نشده است.
اقدامات دولت
دولت هم براي رفع دغدغه مردم در بخش مسكن و تأمين اين بخش از نياز مردم، برنامه‌هاي مختلفي را تهيه و در دست اجرا دارد كه از جمله آن مي‌توان به تهيه و تدوين طرح جامع مسكن، طرح ساخت مسكن مهر، برنامه‌ريزي براي حذف قيمت زمين از بهاي مسكن، اجاره و فروش خانه‌هاي خالي، اخذ ماليات بر معاملات مكرر در يك سال اشاره كرد كه همگي نشان از تلاش دولت براي كاهش بهاي مسكن و جلوگيري از ركود در اين بازار دارد.
مديركل تعاون گيلان در اين‌خصوص به خبرگزاری ايرنا، گفت: از 60 هزار نفر متقاضي دريافت مسكن مهر در گيلان كه نسبت به تكميل فرم مربوطه اقدام كرده‌اند، 51 هزار نفر واجد شرايط شناخته شدند كه تاكنون زمين مورد نظر براي ساخت مسكن بالغ بر 37 هزار نفر از آنان تأمين شده است.
ولي‌ا... نمايشي، افزود: اين درحالي است كه سهم گيلان از طرح مسكن مهر، ساخت مسكن براي 35 هزار نفر بوده و با توجه به استقبال مردم، اين تعداد افزايش يافته است.
وي، گفت: 175 هكتار زمين در شهرستان رشت براي ساخت اين واحدهاي مسكوني تعيين و كار نقشه‌برداري آن انجام شد و بنياد مسكن انقلاب اسلامي گيلان، پيمانكار اجراي اين طرح خواهد بود.
نمايشي، افزود: در شهرستان لاهيجان نيز 5/4 هكتار زمين تعريف و براي آماده‌سازي به شركت جهاد خانه‌سازي واگذار شده و قرارداد ساخت مسكن مهر در زميني به وسعت 10 هكتار با پيمانكار اين طرح در شهرستان انزلي نيز منعقد شده است.
به گفته مديركل تعاون گيلان، تاكنون در همه شهرهاي استان گيلان به‌جز شهرستان‌هاي املش، آستارا و بخش‌هايي از رضوانشهر، زمين مورد نياز براي ساخت مسكن مهر تهيه شده و مشكلي از اين بابت وجود ندارد.
نمايشي، يادآور شد: در اجراي واگذاري مسكن به افراد از طريق تشكيل تعاوني مهر، قيمت زمين از قيمت تمام‌شده مسكن حذف شده و زمين به صورت اجاره 99 ساله به مشمولين اين طرح واگذار مي‌شود.
وي، ادامه داد: دولت هم متعهد شده تا در ادامه كار، 150 ميليون ريال تسهيلات (10 ميليون ريال براي آماده‌سازي و 140 ميليون ريال وام ۱۵ ساله) پرداخت كند.
وي، گفت: مابقي ساخت هزينه مسكن از محل سهم آورده افراد تأمين مي‌شود كه هر فرد متناسب با پيشرفت پروژه آن را پرداخت مي‌كند.
نمايشي، اظهار داشت: تاكنون 17 هزار و 500 نفر از 37 هزار نفري كه زمين مورد نظر براي آنان تهيه شده است، مبلغ 10 ميليون ريال سهم اوليه خود را پرداخت كرده‌اند.
به‌گفته مديركل تعاون گيلان، با آماده‌سازي و بهره‌برداري از 35 هزار واحد مسكوني تا پايان سال 1389، از تقاضاي تأمين مسكن اين افراد كاسته مي‌شود كه اين مسأله در ساماندهي بازار مسكن و كاهش قيمت‌ها بسيار تأثيرگذار خواهد بود.
وي، افزود: در زمان حاضر، تعاوني‌هاي مسكن فرهنگيان، كاركنان دولت و كارگران هم خارج از ضوابط طرح مسكن مهر در استان فعاليت مي‌كنند كه با مصوبه اخير دولت، قرار شده است تا اين تعاوني‌ها هم از تسهيلات، ارائه كليه خدمات زيربنايي و تأمين ورودي به شهرك مطرح‌شده در مسكن مهر بهره‌مند شوند.
مديركل بنياد مسكن انقلاب اسلامي گيلان هم در گفت‌وگو با خبرگزاری ايرنا، اظهار داشت: بنياد مسكن استان به عنوان مجري طرح مسكن مهر در شهرستان رشت، آماده‌سازي 175 هكتار از اراضي اين شهرستان را براي ساخت دو هزار و 500 واحد مسكوني، در دست اقدام دارد.
محمد اكبرزاده، افزود: با تحويل زمين تعيين‌شده به اين اداره كل، از هفته آينده عمليات زيربنايي، آماده‌سازي و تسطيح اين اراضي آغاز و پيش‌بيني مي‌شود تا در 18 ماه به اتمام برسد كه با آماده‌سازي اين زمين‌ها و ساخت مسكن، بخشي از مشكلات مسكن در استان رفع خواهد شد.
وی، ادامه داد: اين اداره كل، مقاوم‌سازي 15 هزار و 300 واحد مسكوني روستايي را هم در سطح استان و با پرداخت يك هزار ميليارد ريال تسهيلات در دست اجرا دارد.
وي، گفت: از سال 1384 تاكنون، مالكان 33 هزار و 600 واحد مسكوني روستايي در گيلان از تسهيلات بهسازي مسكن استفاده كرده‌اند.
مديركل بنياد مسكن انقلاب اسلامي گيلان، اظهار داشت: براي 18 هزار و 300 واحد مسكوني در سال‌هاي 1384 و 1385 به ازاي هر واحد، ۱۰۷ ميليون ريال تسهيلات بهسازي مسكن پرداخت شد.
اكبرزاده، افزود: براي 15 هزار و 300 واحد روستايي در گيلان، 65 ميليون ريال تسهيلات بهسازي مسكن به ازاي هر واحد درنظر گرفته شده كه 70 درصد آن پرداخت گرديده است.
وي با بيان اين‌كه در زمان حاضر، سياست دولت مبتني بر كنترل قيمت‌ها است، خاطرنشان كرد: دولت با اعمال سياست‌هاي مختلف، از جمله وضع قوانين در ساختار بانكي، ساماندهي وام‌هاي مسكن و تمركز آن در بانك مسكن، سعي در كنترل قيمت‌ها و كاهش تورم مسكن دارد.
به اعتقاد وي، دولت توانسته است قيمت مسكن را در زمان حاضر كنترل كند؛ اما اين‌كه در آينده وضع چگونه خواهد شد، مشخص نيست و به سياست‌هاي دولت بستگي دارد.
مديركل بنياد مسكن گيلان با اشاره به وجود مافياي مسكن، گفت: وجود اين افراد كه به بهانه به‌دست آوردن سود بيشتر با ايجاد بازار سياه ساختگي و جو رواني بي‌پايه و اساس فعاليت مي‌كنند، سبب آشفته‌شدن بازار مسكن و در نهايت متضرر شدن خريداران و فروشندگان مي‌شود.
اكبرزاده با تأكيد بر حمايت دولت از انبوه‌سازان، تصريح كرد: دولت براي حمايت از انبوه‌سازان، به غير از معافيت‌هاي مالي، تسهيلاتي را هم درنظر گرفته است؛ از جمله اين‌كه 80 درصد قيمت تمام‌شده مسكن را به صورت تسهيلات به آنان پرداخت مي‌كند، كه آيين‌نامه آن تا ماه آينده ابلاغ خواهد شد.
وي، گفت: اجراي اين آيين‌نامه، مشوق خوبي براي ورود انبوه‌سازان به ساخت و ساز مسكن و افزايش توليد مسكن خواهد بود.
رئيس گروه مطالعات اقتصادي اداره كل امور مالياتي گيلان نيز در اين‌خصوص، اظهار داشت: مسكن، يكي از نيازهاي اوليه بشر، يك كالاي بادوام و سرمايه‌اي و حتي منبع درآمدي براي برخي از افراد به‌شمار مي‌رود.
داداش‌پور، گفت: يكي از ويژگي‌هاي شاخص مسكن، غيرمبادله بودن آن با خارج از كشور و عدم امكان واردات آن در صورت وجود نياز آن در داخل كشور است و اين درحالي است كه با توجه به جوان بودن جمعيت كشور و قرار گرفتن آنان در سن ازدواج، افزايش تقاضا براي خريد مسكن و كمبود آن به خوبي در كشور احساس مي‌شود.
وي، افزود: تقاضاي انباشته براي تهيه مسكن، در كنار عواملي چون افزايش قيمت زمين، مصالح ساختماني، عوارض صدور پروانه، حقوق و دستمزد كارگر سبب شد تا افزايش قيمت مسكن رشد بيشتري داشته باشد.
به‌گفته وي، براي برون‌رفت از اين مشكل، اعمال سياست‌هاي مالي حساب‌شده و ورود سنجيده درآمد فروش حاصل از نفت در اقتصاد كشور، وجود ضربه‌گيرهايي در بخش اقتصاد براي جذب نقدينگي كشور مانند بازارهاي حراج، ضروري است.
اين مدرس اقتصاد دانشگاه، افزايش عرضه مسكن، احداث خانه‌هاي ارزان‌قيمت با استفاده از تكنولوژي‌هاي نوين و يا خانه‌هاي پيش‌ساخته را از ديگر راهكارهاي رفع مشكل بازار مسكن عنوان كرد.
وي درخصوص برنامه‌هاي جديد دولت براي ساماندهي بازار مسكن، گفت: بر اساس يكي از طرح‌هاي جديد دولت، از كساني كه بيش از سه مرحله در سال به خريد يا فروش مسكن مي‌پردازند، بين 30 تا 35 درصد ماليات اخذ مي‌شود.
داداش‌پور، افزود: در طرح "اجاره و فروش خانه‌هاي خالي" هم مقرر شده تا اشخاصي كه ملك خود را براي مدتي غيرمتعارف خالي بگذارند، بايد نسبت به تعيين وضعيت آن اقدام كنند كه در صورت اجرايي‌شدن اين طرح، تا حدودي عرضه مسكن افزايش يافته و نياز مردم برطرف مي‌شود.
اين كارشناس اقتصادي با مثبت ارزيابي‌كردن اين طرح‌ها در بهبود وضعيت مسكن، اجراي دقيق آن‌ها را در مرحله اول مستلزم تهيه بانك اطلاعات جامع مسكن و سپس اعمال سازوكارهاي مالياتي دانست.
نماينده مردم صومعه‌سرا در مجلس شوراي اسلامي هم با مناسب ندانستن شرايط بازار مسكن، گفت: در زمان حاضر، افزايش قيمت مسكن و نوسان قيمت به‌وجود آمده در كشور باعث شده تا افراد نيازمند و كم‌درآمد، به رغم نيازشان به منزل مسكوني، توان خريد را از دست بدهند.
دلخوش، افزود: افزايش قيمت‌ها سبب شده تا وضعيت اجاره و رهن منزل نيز مناسب نبوده و اين بخش هم با افزايش قيمت مواجه باشد.
وی، گفت: بخشي از نوسان قيمت مسكن از عهده دولت خارج است؛ چون مجموع سياست‌هاي اقتصادي و مالي و سياست‌هاي داخلي و خارجي باعث مي‌شود كه مسير چرخش پول در كشور تعيين و مشخص شود.
دلخوش، افزود: در عين حال دولت بايد براي رفع مشكلات مسكن، شناسايي آمار دقيق افراد داراي ملك و فاقد ملك، بررسي و مشخص شدن وضعيت تورم و كمبود مسكن در مناطق و شهرهاي مختلف كشور، افزايش توان توليدكنندگان مصالح ساختماني، انبوه‌سازي و تجمع‌سازي و تقويت تعاوني‌هاي مسكن را در دستور كار خود قرار دهد.
وي، اظهار داشت: اقدام و ورود شخص رئيس‌جمهور براي حل مشكل مسكن به تنهايي كافي نيست و بايد مجموعه‌اي از دستگاه‌ها و سازمان‌هاي اثرگذار، مانند مسكن و شهرسازي و تعاون در اين زمينه مشاركت داشته باشند.
وی، گفت: گرچه با ادامه رشد منفي جمعيت كشور كه از 10 سال گذشته آغاز شده، تقاضا براي مسكن در چند سال آينده كاهش مي‌يابد، اما در زمان حاضر بايد براي رفع مشكلات مسكن به‌طور جدي عمل كرد.
وي، افزود: مجلس آمادگي هرگونه حمايت از دولت و تصويب طرح‌هاي مختلف براي رفع مشكلات مسكن را دارد.
راهكارهاي ساماندهي بخش مسكن
به باور كارشناسان، علاوه بر پرهيز دولت از دخالت مستقيم در تنظيم عرضه و تقاضا و اكتفا كردن به هدف‌گذاري، كنترل و نظارت؛ فراهم‌كردن بسترهاي امن در ساير بخش‌هاي اقتصادي به‌جز بخش مسكن براي جذب نقدينگي‌ها، حمايت بيشتر از شركت‌هاي ساختماني مجرب و فعال در بخش مسكن و توليدكنندگان مصالح ساختماني، كنترل و تنظيم حجم پول در گردش، جمع‌آوري و جذب وجوه نقد سرگردان براي استفاده در توليد مسكن و كاهش شكل‌گيري تقاضاي خريد زمين به‌جاي مسكن، از جمله راهكارهاي برون‌رفت از بن‌بست كنوني مسكن است.
به گفته آنان، همچنين دولت بايد علاوه بر اجراي برنامه‌هاي كوتاه مدت در بخش مسكن، برنامه‌هاي بلندمدتي را هم در دستور كار داشته باشد.
براي برون‌رفت از مشكلات مسكن در گيلان نيز، به عقيده دست‌اندركاران بخش مسكن، علاوه بر اعمال سياست‌هاي ذكرشده، بايد حل معضل تهيه زمين و توجه جدي به نوسازي و احياي بافت‌هاي فرسوده در شهرهاي استان، به‌ويژه در شهر رشت، در دستور كار مسئولان استان قرار گيرد.
به باور آنان، با توجه به اين‌كه بخشي از تقاضاي مسكن در گيلان به بيرون از استان برمي‌گردد، علاوه بر ساخت هتل‌ها، ايجاد مكان‌هاي اقامتي استيجاري و موقت براي سكونت گردشگران نيز مي‌تواند بخشي از تقاضاهاي يادشده را پاسخ دهد.
آنان معتقدند كه اعمال ممنوعيت انتقال وام مسكن به ديگر شهرستان‌ها نيز مي‌تواند از جمله راهكارهاي كنترلي براي تقاضاي خارج از استان به‌شمار رود.
به گفته كارشناسان، چاره‌انديشي براي تأمين مصالح ساختماني، از جمله سيمان و شن و ماسه كه يكي از عمده‌ترين مشكلات دست‌اندركاران ساخت و ساز مسكن در گيلان به‌شمار مي‌رود، نيز از مسائلي است كه بايد مورد توجه مسئولان امر قرار گيرد.
بر اساس نتايج سرشماري سال 1385، استان گيلان داراي دو ميليون و ۴۰۴ هزار و ۸۶۱ نفر جمعيت است كه يك ميليون و ۲۹۵ هزار و ۷۵۱ نفر از آنان در مناطق شهري و مابقي در مناطق روستايي زندگي مي‌كنند.
