كدخبر: ۹۰۱۹
تاريخ انتشار: ۱۴ خرداد ۱۳۹۶ - ۰۱:۲۶
ارسال به دوستان
نسخه چاپيرونق غائب
مسعود تقی‌پور
در ماه‌های اخير آمار و اخبار نشان داد يك بخش بزرگي از اقتصاد كشور دچار ركود نسبي بوده و رونق در آن وجود ندارد. شايد به جرأت بتوان گفت كه بخش بازار مسكن ايران در دهه هشتاد شمسي رشد چشمگيري داشته است. اين رشد بيشترين تحرك خود را به افزايش چند نوع تقاضاي مسكن مديون است:
اول: رشد تقاضاي مصرفي يا مسكوني خانواده‌ها با توجه به ورود متولدين دهه پنجاه و شصت به خيل متقاضيان مسكن به‌عنوان خانواده.
دوم: رشد تقاضاي اجاره كه سرمايه‌گذاران مسكن در بازار تهيه و آن را در بازار اجاره ملك عرضه مي‌كنند (اين بازار با وجود مازاد تقاضاي خانواده‌هاي فوق كه تازه زندگي خود را آغاز كرده و قدرت خريد ندارند، قوت گرفته است)
سوم: تقاضاي دلالي و سرمايه‌اي عدم شكل‌گيري بازار سرمايه فراگير براي جذب سرمايه‌هاي سرگردان باعث شده ورود سوداگران با انگيزه‌هاي دلالي مسكن وارد اين بازار شود و شايد اين تقاضا را به دو شكل دلالي و سود آني و شكل سرمايه‌گذاري همانند كالاي سرمايه‌اي غيرمولد با توجه به نابساماني ارزش پول ملي تلقي کنند.
چهارم: تقاضاي ناشي از انبساط پولي و وجود وام بهره پايين مسكن، خصوصاً مسكن مهر و اعتبارات بخش‌هاي ديگر در تحريك افزايش تقاضاهاي فوق الذكر و ايجاد حباب تقاضا را باید مؤثر دانست. اين انبساط‌هاي پولي با وجود دوران درآمدهاي سرشار نفتي و سياست‌هاي گاهاً برنامه‌ريزي نشده دولت‌هاي نهم و دهم شدت گرفت.
بعد از آن هرج و مرج و حباب وسيع در بخش مسكن از سال 1386 تا 1392 و عدم وجود قانون مناسب در فروش تراكم و ساخت و ساز طبيعي بود. با سياست مديريت پولي، قوانين ساخت و سازها توسط دولت يازدهم اين‌چنين بازار دچار ثبات شد كه آن را به عدم رونق تشبيه مي‌كنند.
وضعيت فعلي مسكن را در وقايع اقتصادي و سياستي زير مي‌توان ديد:
تقاضاي سفته بازي و دلالي بخش مسكن با توجه به اين عدم وجود هرج و مرج هم در بخش اعتبارها، پولي ـ بانكي، هم ساخت و سرمايه‌گذاري، هم تفكيك اراضي و تغيير كاربري‌هاي اراضي از 1392 تا كنون كاهش داشته است.
بايد پذيرفت كه ايده بازار بورس مسكن كه دو سال قبل هم مطرح شد، تقاضاي دلالي اين بخش را با شوك انتظارات روبه‌رو كرده و تقاضاي دلالي را نيز كاهش داده است.
تقاضاي خريد براي اجاره نيز با ثبات پولي و نرخ بهره در بازار بعد از سال 1392 و كاهش شديد نرخ تورم نيز جذابيت كاذب خود را براي خريداران مسكن براي اجاره از دست داده است.
مسكن مهر به‌عنوان سياستي ناهمگون با بازار مسكن ايران توانست بدهي بانكي بزرگي در بخش مسكن ايجاد كند. اين طرح تقاضاي بيشتر ظرفيت بازار مصالح به‌عنوان كالاي واسطه، تورم شديدي به سبد قيمت مصالح ساختماني تحميل نمود، تقاضاي مسكن را منحرف كرد و خيل عظيم مسكن مازاد تقاضاي غيرهمگن در بازار برجا نهاد.
بخشي از حباب بازار پيش از سال 1392 به‌علت رشد شديد قيمت مصالح ساختماني بود، كه اين افزايش قيمت ناشي از تورم كلي و بخشي ديگر ناشي از افزايش عرضه مسكن با توجه حباب آن سال‌ها و مسكن مهر بود.
ضمن آن در حال حاضر با فرض همگن بودن مكاني و درجه كيفيت مسكن در كشور، قريب به ٤٠٠ ميليون مترمربع مسكن آماده فروش در كشور موجود است كه ناشي از انباشت سال‌هاي 1386 تا كنون است، كه هر ساله نيز نزديك به ٦٠ ميليون مترمربع در سال به آن اضافه مي‌شود. اين درحالي است كه تقاضاي سال 1395 حدود ٨٠ ميليون مترمربع بوده است. با وجود چنين مازاد عرضه در بخش مسكن، چطور انتظار رونق و رشد قيمت در اين بخش به‌وجود مي‌آيد.
حال بايد ديد تكانه‌هاي مثبت ناشي از رشد و رونق منطقي بعد از عدم ثبات و عدم رونق به مثابه سال‌هاي 1386 تا 1392 بعد از ثبات دو سال گذشته خود را نشان خواهد داد؟ چرا كه سياست انبساطي معمول دولت براي رونق بازار هچون وام و اعتبار براي بازار مسكن حكم آب شور و صرف تورم را دارد و بايد ديد چه سياستي توان ايجاد رونق نسبي در اين بازار را دارد؟
دوم: رشد تقاضاي اجاره كه سرمايه‌گذاران مسكن در بازار تهيه و آن را در بازار اجاره ملك عرضه مي‌كنند (اين بازار با وجود مازاد تقاضاي خانواده‌هاي فوق كه تازه زندگي خود را آغاز كرده و قدرت خريد ندارند، قوت گرفته است)
سوم: تقاضاي دلالي و سرمايه‌اي عدم شكل‌گيري بازار سرمايه فراگير براي جذب سرمايه‌هاي سرگردان باعث شده ورود سوداگران با انگيزه‌هاي دلالي مسكن وارد اين بازار شود و شايد اين تقاضا را به دو شكل دلالي و سود آني و شكل سرمايه‌گذاري همانند كالاي سرمايه‌اي غيرمولد با توجه به نابساماني ارزش پول ملي تلقي کنند.
چهارم: تقاضاي ناشي از انبساط پولي و وجود وام بهره پايين مسكن، خصوصاً مسكن مهر و اعتبارات بخش‌هاي ديگر در تحريك افزايش تقاضاهاي فوق الذكر و ايجاد حباب تقاضا را باید مؤثر دانست. اين انبساط‌هاي پولي با وجود دوران درآمدهاي سرشار نفتي و سياست‌هاي گاهاً برنامه‌ريزي نشده دولت‌هاي نهم و دهم شدت گرفت.
بعد از آن هرج و مرج و حباب وسيع در بخش مسكن از سال 1386 تا 1392 و عدم وجود قانون مناسب در فروش تراكم و ساخت و ساز طبيعي بود. با سياست مديريت پولي، قوانين ساخت و سازها توسط دولت يازدهم اين‌چنين بازار دچار ثبات شد كه آن را به عدم رونق تشبيه مي‌كنند.
وضعيت فعلي مسكن را در وقايع اقتصادي و سياستي زير مي‌توان ديد:
تقاضاي سفته بازي و دلالي بخش مسكن با توجه به اين عدم وجود هرج و مرج هم در بخش اعتبارها، پولي ـ بانكي، هم ساخت و سرمايه‌گذاري، هم تفكيك اراضي و تغيير كاربري‌هاي اراضي از 1392 تا كنون كاهش داشته است.
بايد پذيرفت كه ايده بازار بورس مسكن كه دو سال قبل هم مطرح شد، تقاضاي دلالي اين بخش را با شوك انتظارات روبه‌رو كرده و تقاضاي دلالي را نيز كاهش داده است.
تقاضاي خريد براي اجاره نيز با ثبات پولي و نرخ بهره در بازار بعد از سال 1392 و كاهش شديد نرخ تورم نيز جذابيت كاذب خود را براي خريداران مسكن براي اجاره از دست داده است.
مسكن مهر به‌عنوان سياستي ناهمگون با بازار مسكن ايران توانست بدهي بانكي بزرگي در بخش مسكن ايجاد كند. اين طرح تقاضاي بيشتر ظرفيت بازار مصالح به‌عنوان كالاي واسطه، تورم شديدي به سبد قيمت مصالح ساختماني تحميل نمود، تقاضاي مسكن را منحرف كرد و خيل عظيم مسكن مازاد تقاضاي غيرهمگن در بازار برجا نهاد.
بخشي از حباب بازار پيش از سال 1392 به‌علت رشد شديد قيمت مصالح ساختماني بود، كه اين افزايش قيمت ناشي از تورم كلي و بخشي ديگر ناشي از افزايش عرضه مسكن با توجه حباب آن سال‌ها و مسكن مهر بود.
ضمن آن در حال حاضر با فرض همگن بودن مكاني و درجه كيفيت مسكن در كشور، قريب به ٤٠٠ ميليون مترمربع مسكن آماده فروش در كشور موجود است كه ناشي از انباشت سال‌هاي 1386 تا كنون است، كه هر ساله نيز نزديك به ٦٠ ميليون مترمربع در سال به آن اضافه مي‌شود. اين درحالي است كه تقاضاي سال 1395 حدود ٨٠ ميليون مترمربع بوده است. با وجود چنين مازاد عرضه در بخش مسكن، چطور انتظار رونق و رشد قيمت در اين بخش به‌وجود مي‌آيد.
حال بايد ديد تكانه‌هاي مثبت ناشي از رشد و رونق منطقي بعد از عدم ثبات و عدم رونق به مثابه سال‌هاي 1386 تا 1392 بعد از ثبات دو سال گذشته خود را نشان خواهد داد؟ چرا كه سياست انبساطي معمول دولت براي رونق بازار هچون وام و اعتبار براي بازار مسكن حكم آب شور و صرف تورم را دارد و بايد ديد چه سياستي توان ايجاد رونق نسبي در اين بازار را دارد؟
• دانش آموخته اقتصاد